FAQ de la copropriété

Il s’agit de la loi du 10 juillet 1965 et son décret d’application du 17 mars 1967. Depuis ces deux dates, de nombreuses lois ont été votées avec  leurs décrets d’application. Les dernières évolutions datent de la loi ELAN du 23 novembre 2018 et de l’ordonnance du 30 octobre 2019. Le seul site à jour des différentes versions de la loi est le site LEGIFRANCE.

De façon simplifiée, un immeuble peut se diviser en deux catégories :

1. Les appartements que l’on appelle des « parties privatives » qui sont la propriété de celui qui détient un titre de propriété. Le propriétaire en fait presque ce qu’il veut sauf à ne pas nuire aux autres propriétaires.
2. Ce qui n’est pas privatif est commun à l’ensemble des propriétaires. On les appelle les « parties communes » sous-entendu à l’ensemble des  propriétaires.

Le terme « copropriété » s’applique aux « parties communes » qui sont la propriété partagée entre tous les copropriétaires de parties privatives.

Le syndicat de copropriété est la collectivité regroupant les copropriétaires de l’immeuble. Il est en notamment autre chargé de la gestion et de la conservation des parties communes de l’immeuble. Sa création est automatique entre copropriétaires mais il doit  être immatriculé et bénéficie de la personnalité morale.

• immatriculation
• assurance responsabilité civile

Un syndicat de copropriétaires est géré par un syndic qui met en œuvre les décisions des copropriétaires. Les décisions du syndicat de copropriété sont prises en assemblée générale par les copropriétaires et exécutées par le syndic. Le syndic est donc le mandataire de l’assemblée générale.

Le syndic est nommé par tous les propriétaires de lots privatifs (copropriétaires) réunis en assemblée générale (AG).

Le syndic est celui qui gère les parties communes de la copropriété. On l’appelle le syndic de la copropriété ce qui montre bien que sa fonction est limitée à la gestion des parties communes puisque seules les parties communes sont la propriété commune de tous les propriétaires de lots privatif.

Le syndic est le mandataire de l’assemblée générale ce qui signifie qu’il reçoit ses ordres des copropriétaires réunis en assemblée générale. Sans résolution votée par l’AG point de mission sauf pour ce qui est défini par la loi et notamment par l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965. qui lui permet de prendre des décisions dans l’urgence qui seront entérinées par l’assemblée plus tard.

Premier exemple de mission visée par l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 :
« le syndic a pour mission d’établir et de tenir à jour et à disposition des  copropriétaires un carnet d’entretien de l’immeuble conformément à un contenu défini par décret. »

Deuxième exemple visé par le décret du 17 mars 1967 :
« en cas d’urgence, le syndic peut lancer certains travaux, dans certaines conditions définies par la loi, avant de faire une assemblée générale. »

Article D37 du décret du 17 mars 1967 :
« Par dérogation aux dispositions de l’article 35 ci-dessus,  il peut, dans ce cas, en vue de l’ouverture du chantier et  de son premier approvisionnement, demander, sans  délibération préalable de l’assemblée générale mais  après avoir pris l’avis du conseil syndical, s’il en existe  un, le versement d’une provision qui ne peut excéder le  tiers du montant du devis estimatif des travaux. » 

Elles sont au nombre de quatre :

1. Gérer la trésorerie de la copropriété c’est-à-dire assurer un équilibre entre les dépenses et le financement de ces dépenses en faisant voter un budget adapté au fonctionnement de la copropriété. Le financement des dépenses budgétisées est assuré par des suivis par des appels de fonds.
2. Produire les comptes du syndicat de la copropriété, le plus souvent en utilisant un logiciel dédié adapté comme Copro-Eco qui, en plus d’être adapté permet à ses utilisateurs d’être suivis et conseillés par un expert-comptable seul professionnel habilité par la loi à réaliser de prestations comptables rémunérées dans le domaine des comptabilités réglementées comme celui des copropriétés.
3. Gérer l’entretien et les travaux des parties communes en faisant appel soit à des entreprises soit à des architectes en cas de gros travaux.
4. Gérer les contentieux du syndicat avec les copropriétaires ou avec les tiers, le plus souvent en faisant appel à des avocats.

Ainsi que mettre en application les résolutions de l’assemblée générale, notamment pour  tout ce qui concerne les travaux hors budget.

Toutes les décisions sont prises par les copropriétaires réunis en assemblée générale.

En dehors des règles fixées par la loi, pour qu’un ordre donné par les copropriétaires au syndic soit valable, il faut que ces copropriétaires soient réunis en assemblée générale.

Au cours de ces AG, les copropriétaires votent. Il existe plusieurs types de votes et donc plusieurs types de majorité. On parle de majorité article 24, ou article 25 ou article 26 ou unanimité.

Les tantièmes de propriété d’un propriétaire de lot privatif représentent la proportion de la surface privative de son lot par rapport au total des surfaces privatives de la copropriété. Les tantièmes de propriété sont utilisés pour voter en assemblée générale pour tout ce qui concerne les parties communes générales.
Ils sont calculés par les géomètres-experts tout comme les coefficients d’utilité qui dépendent de l’appréciation que les géomètres experts ont des situations.

Les tantièmes de charges représentent la proportion de charge qu’un copropriétaire va devoir payer. Il existe des tantièmes de charges dans chaque catégorie de charges (générales, ascenseurs, bât. A, bât. B etc.).
Ils sont issus des tantièmes de propriété auxquels on affecte des coefficients d’utilité.

Dans le règlement de copropriété, chaque lot se voit attribuer un nombre de tantièmes permettant de répartir les charges communes générales et les tantièmes attribués à chaque lot en fonction de la catégorie de charge (ascenseur par exemple).

Tantièmes : c’est un terme générique qui signifie proportion par rapport à un montant total. Par exemple : 20/4750.
Millièmes : on parle de millièmes au lieu de tantièmes lorsque la proportion est calculée par rapport à 1000. Par exemple 20/1000.

Majorité simple : il s’agit de la majorité des présents ou représentés soit 50 % +1 tantième. Les voix des absents ne sont pas prises en compte. Elle est définie par l’article 24 de la loi.

Majorité absolue : il s’agit de la majorité en voix de tous les propriétaires soit 50 % + 1 tantième de l’ensemble de la copropriété. les voix de tous les copropriétaires, même absents, sont prises en compte elle est définie par l’article 25 de la loi.

Double majorité : il s’agit de la majorité des ⅔ des tantièmes associés à la majorité des copropriétaires en nombre. Elle est définie par l’article 26 de la loi.

Unanimité : comme son nom l’indique, il s’agit de l’ensemble des copropriétaires.

Les membres sont nommés par l’assemblée générale. Le président n’est pas élu par l’assemblée générale mais par les membres du conseil syndical. La présence d’un président n’est pas obligatoire.

Le conseil syndical peut se faire assister par des experts. Le coût de la prestation est une charge commune générale répartie entre les copropriétaires à l’aide de la clé générale.

Le conseil syndical est chargé par la loi de contrôler et d’assister le syndic. Il peut faire des propositions sous forme de résolutions pour l’assemblée générale. Il est l’interface entre les copropriétaires et le syndic et rend compte de sa mission à l’assemblée générale.

Les décisions prises par le conseil syndical donnent lieu à l’établissement d’un procès-verbal. Il peut se réunir autant de fois qu’il le souhaite.

La loi impartit au conseil syndical un rôle consultatif mais également une mission de contrôle de la gestion du syndic.